Philippe Janssens: "Standvastig vastgoed?"

illustratieHoe standvastig is de Belgische vastgoedmarkt? We vroegen het aan Philippe Janssens van vastgoedbureau Stadim. Volgens hem koelt de markt af maar gaat een grote neerwaartse correctie, zoals die in heel wat landen te zien is, aan ons voorbij. De vrees voor zo’n ommekeer in de markt ontstond enkele weken geleden naar aanleiding van een studie van ING 'De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht'. Die studie voorspelt een prijsdaling van 16% voor de komende jaren. Dit jaar zou reeds 5 tot 8% van die correctie optreden.

Meneer Janssens, hoe groot is de kans dat vastgoed ook bij ons fors onderuit zakt?
De kans is momenteel zeer klein aangezien de Belgische vastgoedmarkt kan steunen op veel fundamentelere pijlers dan bijvoorbeeld de Nederlandse vastgoedmarkt. We zien vandaag weliswaar dat in de residentiële markt zowel de bouwactiviteit als het verkoopvolume dalen. Maar dat is een normaal verschijnsel ten tijde van een recessie. Consumenten zijn onzeker geworden en wachten liever af. Een bijkomend pijnpunt is uiteraard het beleid van de banken die ondertussen wel heel kopschuw zijn geworden. In mindere mate dan in de VS anticipeerden ook bij ons de banken in het verleden op toekomstige meerwaarden van het onderliggend goed. Dat effect valt nu weg en werkt dempend. Daar tegenover staan echter ijzersterke fundamenten. Belgen lenen verhoudingsgewijze veel meer tegen vaste rentevoeten en de beperkte fiscale aftrekbaarheid van intresten maakt dat we op termijn ook ons kapitaal aflossen, waardoor de ontlener effectief eigenaar wordt. Een markt waarvan 75% eigenaar is of wordt, is ook in crisistijden veel stabieler. In andere landen kent men die luxe niet of in veel mindere mate. Kijk bijvoorbeeld maar naar Nederland waar dit veel minder het geval is.
Hoe groot zal de correctie zijn?
Hoe dan ook is de correctie die de specialisten van ING voor ons land voorspelden van een veel kleinere orde dan dewelke we heden zien in de VS maar ook Spanje en Ierland waar de vastgoedmarkten in zeer woelig vaarwater zijn terechtgekomen en de rest van de economie dreigen mee te zuigen in een deflatoire spiraal. Ook bij onze Noorderburen lijken de vastgoedfundamenten in ijltempo onderuit te zakken. Maar zelfs de 16% die ING voorspelt, lijkt mij onwaarschijnlijk omdat men te weinig rekening houdt met het effect van de langere financieringstijd. Naarmate de duur van de toegekende lening toeneemt, kunnen ook de prijzen stijgen.


Nochtans zien we hier en daar tekenen van een slabbakkende markt.
Het is juist dat bepaalde segmenten het minder goed gaan doen. Er zijn de laatste jaren enorm veel appartementen gebouwd. Er dreigt een overaanbod en dat kan wegen op het rendement. Ook de nieuwbouw van eengezinswoningen vlakt af. Veel hangt af van de locatie. Dat geldt overigens ook in het niet-residentieel of commercieel vastgoed. De minst goede locaties vangen de eerste schokken op. In het commercieel vastgoed zie je het verwachte rendement stijgen omdat de prijzen zakken. Maar dat betekent ook dat wie in het verleden fors investeerde, mogelijks met een overschotcapaciteit zit. In sommige regio’s staan veel kantoorgebouwen leeg. Gebrek aan huurders of kopers zal onvermijdelijk neerwaartse druk zetten op de prijzen.