Moeten we vrezen voor een ineenstorting van de Belgische huizenmarkt?

illustratieIn tijden van crisis zoeken spaarders en beleggers veilige havens op voor hun vermogen. Hierbij wordt vaak spontaan aan vastgoed gedacht. Belgische gronden, huizen en appartementen zijn in het verleden immers vrijwel altijd in waarde gestegen. Het is evenwel zeer de vraag of dit in de nabije toekomst nog het geval zal zijn.

De internationale context

De Amerikaanse huizenmarkt is in elkaar gestort. Niet alleen in de VS, maar ook dichter bij huis zijn prijzen van immobiliën in vrije val. Denken we hiervoor bijvoorbeeld aan Spanje of Groot-Brittannië. In Denemarken zijn de huisprijzen maar liefst met 12 procent gedaald dit jaar. Dit is geen goed nieuws. De geschiedenis leert dat crisissen die gepaard gaan met dalende vastgoedprijzen bijzonder hardnekkig kunnen zijn. Kan iets dergelijks binnenkort ook in België plaatsvinden?

Een internationale vergelijking is alvast ontluisterend. Tussen 1996 en 2006 zijn gemiddelde huisprijzen maar liefst met 90,1 procent toegenomen in België, een percentage dat nauwelijks moet onderdoen voor bovengenoemde voorbeelden. Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) heeft onlangs onderzoek verricht naar de duurzaamheid van huizenprijzen doorheen verschillende geïndustrialiseerde landen. Hierbij wordt rekening gehouden met variabelen zoals de evolutie van het netto-inkomen, bevolkingsgroei, rente, kredietverstrekking en dergelijke meer. Volgens dit rapport zijn huisprijzen in België voor 17 procent overgewaardeerd. Om dit cijfer te duiden: dit is 5 procent meer dan in de VS.

Eerste tekenen

Werknemers in de vastgoedsector merken al langer dan vandaag dat het niet goed gaat met de verkoop van huizen en appartementen. Harde cijfers bevestigen dit beeld. Een huis had in mei van dit jaar een gemiddelde verkoopstijd van 82 dagen. In oktober is dit al opgelopen tot 107 dagen. Voor appartementen gaat een gelijkaardig plaatje op. De verkoopstijd bedraagt daar 142 dagen, ten opzichte van 103 in mei. Een toenemend aantal verkopers verlaagt daardoor de prijs om alsnog een koper te vinden. Het bedrag dat van de verkoopsprijs afgaat, is tevens aan het oplopen.

Geen Amerikaanse toestanden

Er zijn evenwel redenen om aan te nemen dat het geen dergelijke vaart zal lopen. De landen waar woonkrediet het makkelijkst beschikbaar is, kennen momenteel de sterkste dalingen in woonprijzen. In België zijn woonkredieten relatief moeilijk te verkrijgen. Gezinnen in ons land hebben een beperkte schuldgraad en de omvang van de hypotheekschulden ligt op een internationaal laag peil. Dit alles houdt in dat er relatief weinig gedwongen verkopen zullen plaatsvinden, vergeleken met bijvoorbeeld de VS. De data omtrent inbeslagnemingen en gedwongen verkopen bevestigen dit beeld vooralsnog. Hierdoor verlaagt de kans op een neerwaartse spiraal en een heuse ineenstorting van de woningmarkt.

Koopjesperiode

Een stagnering van prijzen tot een milde daling, is echter wel aannemelijk. Voor potentiële kopers van vastgoed is dit goed nieuws. De Europese Centrale Bank heeft de rente recent verlaagd en deze zal, gezien de recessie, eerder nog dalen dan stijgen in de nabije toekomst. Hierdoor is de rente op woonkredieten met jaarlijks aanpasbare rente fors naar beneden gegaan en zullen leningen aan een vaste rente dezelfde weg opgaan. De koopjesperiode op de huizenmarkt lijkt dus aangebroken.

Grafieken

Grafiek 1: Evolutie van huisprijzen in de eerste helft van 2008:

Evolutie van huisprijzen in de eerste helft van 2008

Grafiek 2: Toegang tot hypotheekkrediet:
Toegang tot hypotheekkrediet