Een bubbel opgetrokken in baksteen

Auteur: 
Jan Henry

De Belgische vastgoedprijzen stijgen al een generatie lang, waardoor vastgoed peperduur is geworden. Toch is een implosie van de vastgoedmarkt zoals die zich voordeed in de VS, weinig waarschijnlijk in België.

Wie dacht dat de financiële crisis korte metten zou maken met de hoge Belgische vastgoedprijzen, komt van een kale reis thuis. De correctie was een kort leven beschoren, want de prijzen daalden slechts gedurende drie kwartalen. Intussen is die knik al weggewerkt en stijgen de prijzen verder door. Het is het van begin de jaren ’80 geleden dat de betaalbaarheid van een woning zo slecht was voor een modaal gezin (zie figuur 1). Belgisch vastgoed mag dan ook peperduur worden genoemd.

Figuur 1: Vastgoed behoorlijk onbetaalbaar (hoe hoger de index, hoe meer betaalbaar een woning is)

figuur_1

Bron: ING, Focus on Belgian Real Estate, april 2010

De huidige onbetaalbaarheid is natuurlijk het gevolg van prijsstijgingen die al een generatie lang aanhouden. De laatste grote correctie dateert van de eerste helft van de jaren ’80, toen een zware recessie, hoge werkloosheid en vooral torenhoge rentevoeten de vastgoedprijzen met ongeveer de helft afroomden. In het zog van de dalende rentevoeten klommen de prijzen sindsdien gestaag hoger, met een versnelling van de prijzenklim in de periode 2004-2007 (zie figuur 2). De vastgoedprijzen stegen hier toen sneller dan in de meeste Europese landen en de VS. Het IMF en de Nationale Bank van België kwamen tot de conclusie dat de Belgische vastgoedmarkt 15 tot 20% duurder is dan de fundamentele factoren (beschikbaar inkomen, rentevoeten, bevolkingsgroei en kredietgroei) rechtvaardigen. De vraag die zich dan opdringt is of de Belgische vastgoedmarkt nog een pittige correctie tegoed heeft.

Figuur 2: De bubbel van baksteen

 bubbel

 

Bron: FOD Economie, eigen berekeningen

Ondanks de forse prijsstijgingen en een mogelijke overwaardering op de markt, lijkt deze vastgoedbubbel toch eerder in baksteen dan in zeepsop te zijn opgetrokken. Met andere woorden: de kans op een stevige correctie en een langdurige baissemarkt, zoals in de eerste helft van de jaren ’80, is zeker op de korte termijn klein. Want de hoge prijzen rusten op vrij stevige fundamenten:

  • De snelle prijsstijgingen in de periode 2004-2007 zijn vooral een gevolg van structurele veranderingen in de markt. Zo werden de registratierechten, die toch de belangrijkste transactiekost vormen op de vastgoedmarkt, verlaagd in 2002 en 2003. Daarnaast zorgde de eenmalige bevrijdende aangifte van 2004 voor een repatriëring van kapitaal dat een nieuwe bestemming in vastgoed vond. Vooral de Brusselse vastgoedprijzen stegen spectaculair in 2005. In hetzelfde jaar werd de woonbonus geïntroduceerd. Dit nieuwe fiscale regime verlicht vooral in de eerste jaren de schuldenlast voor de ontlener, waardoor deze voor een zelfde budget een hogere hypothecaire lening kan afsluiten. Daarmee werd nog eens aangetoond dat de vastgoedmarkt werkt als een dweil die de omringende welvaart opslorpt. Vers geld dat vrijkomt voor de aankoop van een woning, vertaalt zich snel in hogere prijzen en komt dus vooral de verkopers ten goede.
  • De speculatie in de Belgische vastgoedmarkt is beperkt, omdat de meeste kopers ook effectief wonen in het aangekochte vastgoed. Toch is er de jongste tijd wat speculatie in de vastgoedmarkt geslopen, omdat beleggers uitkijken naar alternatieven voor financiële beleggingen die te weinig rente opbrengen (deposito’s, obligaties) of te risicovol zijn (aandelen). 
  • Het mechanisme dat de vastgoedmarkt in bijvoorbeeld de VS onderuit haalde, heeft in België weinig kans op slagen. In de VS haalde een spiraal van wanbetalingen en dalende prijzen de vastgoedmarkt onderuit, maar in België is het uitgesloten dat op grote schaal mensen uit hun huis zullen worden gezet. Daarvoor staat het modale gezin er financieel veel te sterk voor. De algemene schuldgraad van de gezinnen blijft beperkt, en tegenover deze schulden staat nog een brandkast vol financiële activa. Daarnaast hebben de Belgische banken zich nooit bezondigd aan roekeloze praktijken bij het toekennen van hypothecaire kredieten. Een punt van bezorgdheid is wel dat  steeds meer ontleners de jongste tijd gebruik maken van de lage rentevoeten op korte termijn door een hypotheeklening met variabele rentevoet af te sluiten. Deze variabele rente kan maximaal met 3%punten stijgen, maar heel wat mensen onderschatten de meerkost in het slechtst mogelijke scenario (waarbij de rente na 3 jaar dat maximale plafond bereikt). Bij langlopende leningen kan in dat geval de totale aflossingskost tot 40% stijgen. Dat zou een aantal gezinnen in de problemen kunnen brengen.
  • Het grootste gevaar op langere termijn voor de vastgoedmarkt is een stijging van de rente op lange termijn. Als de bezorgdheid over de houdbaarheid van de Belgische overheidsfinanciën escaleert, dan zal zich dat vertalen in hogere rentevoeten, ook op hypothecaire leningen. Een ander scenario is dat het expansieve geldbeleid van de Westerse centrale banken uiteindelijk inflatie uitlokt, wat de rente omhoog kan jagen. In elk geval zou een langdurige stijging van de hypotheekrente de vastgoedmarkt in omgekeerde richting het pad laten nemen dat de voorbije 25 jaar gevolgd werd. Tussen haakjes: de hypotheekrente volgde de voorbije twee jaar de daling van de rente op overheidsobligaties niet helemaal, omdat de banken sinds het uitbreken van de bankencrisis een hogere risico- en winstmarge aanrekenen op hypothecaire leningen. Dat past ook in de strategische herpositionering van de banken die vanaf nu opnieuw vooral hun boterham moeten verdienen met het traditionele bankieren.
  • Op langere termijn zullen nog andere factoren een hoofdrol opeisen. Denk aan de vergrijzing, die vooral de grotere woningen parten kan spelen, en de schaarste aan bouwgrond, die de voorbije jaren de prijs van bouwgrond al tot stratosferische hoogtes bracht.

Conclusie: op korte termijn moet niet meteen op een stevige correctie gerekend worden. De  baksteen in de maag van de Belg zal er niet lichter op worden, maar het gevaar op een indigestie blijft klein.