De Amerikaanse huizenmarkt blijft pijn doen

De Amerikaanse huizenmarkt was tot voor enkele jaren een ver-mijn-bed-show. Dat is helaas niet meer het geval. Financiële producten met Amerikaanse hypotheekleningen als onderpand, zijn massaal verkocht en behoren tot de portefeuille van banken over de hele wereld. België blijft allerminst bespaard. De ineenstorting van de Amerikaanse huizenmarkt was bijvoorbeeld de directe aanleiding van de bijna-ondergang van Dexia. Zo lang de huizenprijzen in de VS dalen, lijden financiële instellingen bijkomende waardeverliezen en zullen er nog meer lijken uit de kast vallen. De mondiale financiële sector is kwetsbaar zo lang de Amerikaanse huizenmarkt in het slop blijft. Omgekeerd zou een (voorzichtig) herstel een enorme stimulus betekenen voor de bancaire markt. Manifesteren deze tekenen van herstel zich?

Spectaculaire prijsdaling

Amerikaanse huisprijzen kenden de voorbije maanden een ongekende daling. Na een sterke groei vanaf 2000 stonden de prijzen op de vastgoedmarkt op een hoogtepunt in het tweede kwartaal van 2006 (zie figuur 1). Sindsdien zijn ze met 18 procent gedaald in reële termen. Robert Schiller, econoom aan Yale University en autoriteit ter zake heeft een dataset samengesteld die bijna een volledige eeuw omspant. Zoals figuur 2 aantoont is de ineenstorting van de huizenmarkt ongezien in de geschiedenis van de VS. De nominale omvang van de inkrimping in 2008, bijna 15 procent, overstijgt het vorige record van 1932 vlot. In reële termen (i.e. rekening houdend met inflatie) is het verschil met de jaren ’30 nog meer uitgesproken. Gedwongen verkopen liggen aan de basis van deze keldering. Meer dan één-derde van alle transacties op de vastgoedmarkt over de laatste maanden waren het gevolg van een inbeslagneming na wanbetalingen van hypotheekleningen, aldus de National Association of Realtors.

Licht aan het einde van de tunnel?

Ondanks de recente spectaculaire prijsdaling, zal de huizenmarkt waarschijnlijk nog verder terrein moeten prijsgeven. Analysten schatten dat de huizenmarkt voor ongeveer 30 à 35 procent overgewaardeerd was in 2006. De verhoudingen tussen huisprijzen aan de ene kant, en inkomen, economische groei en huurprijzen aan de andere kant, is suggereren dit allemaal. Verdere prijsdalingen ten belope van 15 procent zijn daarom aannemelijk. Ondermeer nobelprijswinnaar Paul Krugman is deze mening aangedaan..

Daarenboven zijn er nog een aantal redenen aan te halen waarom de dalende trend zal aanhouden. Allereerst komt er voorlopig naar alle waarschijnlijkheid geen einde aan de gedwongen verkopen. Naar schatting 12 miljoen huiseigenaars hebben een hypotheekschulden die de waarde van hun woning overstijgt. Gezinnen bereiden zich voor op een zware crisis (en een verdere daling van huizenprijzen) en stellen het kopen van een woning mogelijk uit, waardoor de vraag achter blijft op het aanbod op de woningmarkt. Bovendien zijn kredietinstellingen minder dan ooit bereid om hypotheekleningen te verstrekken, zowel voor "hoogwaardige cliënten" als op de subprime markt.

Het nauwe verband tussen de huizenmarkt en de financiële sector

Financiële instellingen over de hele wereld hebben hypotheekleningen in hun portefeuille onder de vorm van allerlei exotisch klinkende namen als "asset backed securities" of "collateralized debt obligations". Deze producten zijn dermate herverpakt en doorverkocht dat het niet langer duidelijk is welke instelling verlies lijdt wanneer een Amerikaanse huiseigenaar de hypotheeklening niet langer kan betalen. Op het eerste gezicht gezonde instellingen zijn mogelijk meer blootgesteld aan deze hypotheekmarkt dan zelfs insiders vermoeden. De banksector in het algemeen geniet daardoor weinig vertrouwen. Bankaandelen krijgen voortdurend klappen, spaarders verschuiven deposito’s van instelling tot instelling en de kredietverstrekking tussen banken onderling blijft ondermaats. Het volstaat bijvoorbeeld dat een kredietbeoordelaar zoals Standard & Poors haar bezorgdheid uit over de portefeuille van KBC om de aandelenkoers (verder) te laten kelderen. Dergelijke voorbeelden uit de actualiteit typeren het huidige hypernerveuze klimaat.

Het algemene wantrouwen in de financiële sector zou voor een deel weggenomen worden indien de woningmarkt zich herstelt. Zoals we betoogd hebben, toont de Amerikaanse huizenmarkt voorlopig echter weinig tekenen tot herstel, wel integendeel. De malaise binnen de financiële sector zal daardoor voorlopig aanhouden. De kredietcrisis heeft haar grondslag in de vastgoedmarkt in de VS en zal blijven etteren zo lang deze markt niet herleeft. De Federal Reserve heeft recent bijkomende gigantische bedragen ter beschikking gesteld voor de banksector. Hoogstwaarschijnlijk zullen Europese beleidsmakers dit voorbeeld moeten volgen…

Grafieken

Grafiek 1: Huisprijzen in de VS over de laatste jaren

Huisprijzen in de VS over de laatste jaren

 

Grafiek 2: VS Huizenprijzen (periode 1920 - 2008)

VS Huizenprijzen (periode 1920 - 2008)